Покупка или продажа жилья — одно из самых важных (и дорогих) решений в жизни. И как всё важное, это нельзя делать по шаблону из интернета. В Испании покупка недвижимости требует участия нотариуса — не только ради подписи, а для законности, прозрачности и полной юридической защиты сделки.
В Legal Allies мы помогаем людям со всего мира, покупающим жильё в Испании. Часто они даже не знают, что без нотариального акта они не станут полноправными владельцами и не смогут зарегистрировать жильё.
Здесь мы объясняем, зачем нужен нотариус при покупке недвижимости в Испании, какие функции он выполняет, сколько это стоит и как вас защищает.
Обязательно ли идти к нотариусу при покупке недвижимости?
Да, если вы хотите стать законным владельцем.
Можно подписать частный договор (например, соглашение о задатке или предварительную сделку), но:
- Нельзя зарегистрировать недвижимость без нотариального акта.
- Вы не защищены от претензий третьих лиц.
- Передача права собственности считается завершённой только после нотариальной подписи.
Поэтому нотариус — ключевая фигура в покупке недвижимости в Испании.
Что делает нотариус при покупке недвижимости?
Нотариус — это государственный служащий и беспристрастный юрист, который:
- Составляет и заверяет нотариальный акт купли-продажи.
- Проверяет, что обе стороны (покупатель и продавец) понимают, что подписывают.
- Убеждается, что на жильё нет обременений (ипотек, арестов, долгов).
- Проверяет информацию из реестра и кадастра.
- Контролирует законность оплаты.
- Направляет данные в Регистрационную палату.
- Рассчитывает и оформляет налоги (например, налог на прирост стоимости).
Проще говоря: он официально удостоверяет сделку. Это значит, что всё имеет юридическую силу как для государства, так и для третьих лиц.
Какие документы нужны для подписания?
Если вы покупатель:
- Паспорт или DNI.
- NIE (для иностранцев).
- Подтверждение оплаты (банковский перевод, чек и т.п.).
- Номер счёта для уплаты налогов.
Если вы продавец:
- Нотариальный акт собственности.
- Последняя квитанция IBI (налог на недвижимость).
- Справка об отсутствии долга по ипотеке (если была).
- Энергетический сертификат жилья.
- Паспорт или DNI.
А если вы иностранец?
Вы можете купить недвижимость в Испании даже без вида на жительство. Но вам потребуется:
- NIE.
- Испанский банковский счёт.
- Документы, подтверждающие происхождение средств (если вы не из ЕС, это обязательное требование по закону о борьбе с отмыванием денег).
- Присяжный переводчик, если вы не говорите по-испански (нотариус может его потребовать).
В Legal Allies мы сопровождаем весь процесс: получение NIE, проверка договора, выбор нотариуса, перевод, ипотека и многое другое.
Кто выбирает нотариуса?
Право выбора нотариуса принадлежит покупателю.
Часто его предлагает агентство недвижимости или банк (если оформляется ипотека), но вы можете выбрать любого нотариуса по своему желанию. Цена при этом не меняется.
Сколько стоит нотариус?
Тарифы установлены законом, так что:
- Нотариальный акт купли-продажи: от 500 до 1.000 €, в зависимости от цены недвижимости.
- Регистрация в Реестре: ещё 300–600 €.
- Дополнительные расходы: налоги, услуги менеджера, копии и т.д.
Если есть ипотека — будет вторая нотариальная операция, с отдельными расходами.
В Legal Allies мы заранее рассчитываем все траты, чтобы избежать сюрпризов.
Что происходит после подписания?
- Нотариус отправляет акт в электронном виде в Реестр недвижимости.
- Менеджер оплачивает налоги (ITP или AJD).
- Через несколько недель ваше имя появляется в Реестре как владельца.
- Вы получаете заверенную копию акта с полной юридической силой.
Реальные случаи
Виктор и Анн, пара из Франции, покупали квартиру на Коста-Бланке. Агент предлагал подписать частный договор, но в Legal Allies мы выяснили, что жильё арестовано налоговой. С помощью нотариуса и нашей команды пара избежала рисков и нашла квартиру без обременений.
Нора, самозанятая, продала свою квартиру без юрпомощи. Покупатель не зарегистрировал право собственности. Через годы Нора получила штрафы за IBI и вывоз мусора — на квартиру, которую давно продала. С тех пор мы всегда советуем: продавайте только через нотариуса и с регистрацией.
Нотариус в сделке купли-продажи — не просто свидетель. Это гарантия того, что всё будет чисто, прозрачно и законно. Подписывать без нотариуса — всё равно что купить машину без документов: кажется, что всё работает… пока не начнутся проблемы.
В Legal Allies мы ведём вас от брони до ключей: проверяем документы, выбираем нотариуса, оформляем налоги и защищаем вашу инвестицию.
Потому что дом должен быть не только красивым… но и юридически защищённым.
